Deweloperzy w Rzeszowie urealniają plany. Koniec z wysokościowcami?

KATEGORIA: INWESTYCJE / 29 czerwca 2018

PROJEKT DZIELNICY PARKOWEJ – DO 18 KONDYGNACJI.

Nie odkryję nic nowego, jeśli stwierdzę, że w powszechnym odczuciu budowa bardzo wysokich budynków mieszkalnych czy biurowych jest oznaką sukcesu ekonomicznego i prestiżu miasta. Nic zatem dziwnego, że plany budowy takich wieżowców wzbudzają zwykle w opinii publicznej żywe zainteresowanie. Także sami inwestorzy chętnie podnieśliby swój prestiż przez wzniesienie tego typu obiektów.

Jeszcze niedawno najwyższymi planowanymi budynkami w Rzeszowie miały być OLSZYNKI TOWERS przy ul. Szopena. Według wstępnych planów wyższa z wież posiadała 36 kondygnacji mieszkalnych, a jej wysokość całkowita (wraz z iglicą) wynosiła 164 m. To było godne uwagi, gdyż budynek mógł być zaliczony do ścisłej czołówki wysokich budynków w Polsce. Byłby 9. pod względem wysokości budynkiem mieszkalnym w kraju. Przez pewien czas wydawało się, że to właśnie ten obiekt wyznaczy standard najwyższego budownictwa w Rzeszowie.

Po kilku latach okazało się, że tak ambitnie zaplanowana inwestycja ma trudności z wejściem w stan realizacji, a deweloperzy ustawili poprzeczkę wysokości budynków w Rzeszowie na znacznie niższym poziomie.

Właściciel tegoż projektu OLSZYNKI TOWERS buduje obecnie naprzeciw stadionu STALI dwa inne budynki o 18 kondygnacjach mieszkalnych. Inwestycja została nazwana BULWARY PARK.

Ten sam inwestor rozpoczął wznoszenie także innej inwestycji – WITOLDA PARK, niedaleko marketu Makro. Najwyższy budynek w tym kompleksie ma mieć 17 kondygnacji mieszkalnych.

Tuż obok przy ul. Paderewskiego rośnie konkurencyjna inwestycja – DZIELNICA PARKOWA. Wśród kilkunastu bloków tego zespołu większość nie przekracza 8 kondygnacji, natomiast dwa są wyższe z dominującym wysokim… znowu na 18 pięter.

W rozwidleniu ulic Warszawskiej i Lubelskiej inny deweloper buduje kompleks wysokich budynków – biurowych i mieszkalnych. Tu również nie będzie zaskoczenia, najnowszy budynek mieszkalny będący w stadium realizacji ma właśnie 18 pięter.

Powód trzymania się tej magicznej granicy wysokości w inwestycjach deweloperskich jest prosty. Budynki przekraczające 55 m wysokości (odpowiada to właśnie 17 - 18 kondygnacjom mieszkalnym) muszą spełniać bardziej restrykcyjne przepisy przeciwpożarowe, co znacząco wpływa na koszt budowy. Innym problemem są parkingi – im wyższy budynek, tym większa musi być powierzchnia garażu podziemnego, co też pociąga za sobą konieczność spełnienia bardziej restrykcyjnych przepisów, a to także wpływa na koszty.

PROJEKT CAPITAL TOWERS – DO 26 KONDYGNACJI.

Z wielu inwestycji mieszkalnych w Rzeszowie tylko jedna budowa chce się wyłamać z opisanego powyżej standardu. Jest nią CAPITAL TOWERS budowana przy Moście Zamkowym. Co prawda mniejsza wieża, ta już wybudowana, ma dokładnie 18 kondygnacji, jednak większa, która właśnie zaczyna być wznoszona, ma mieć 26 kondygnacji i ok. 82 m wysokości. Według przepisów prawa zostaje zatem zaliczona do kategorii budynków wysokościowych. Inwestor tego obiektu zapewne zdaje sobie sprawę z różnicy kosztów, ale najwyraźniej rekompensuje to sobie przez zaoferowanie w budynku dużych i drogich apartamentów dla najbardziej wymagającego sektora rynku. Oczywiście tak zamożnych klientów jest niezbyt wielu i raczej nie można się spodziewać, że drogie apartamenty, a zatem i budynki wysokościowe staną się w Rzeszowie popularne.

Czy zatem 18 pięter i 55 m wysokości stanie się nowym standardem budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie? To byłoby zbytnie uproszczenie. Choćby przykład zilustrowanej na początku DZIELNICY PARKOWEJ pokazuje, że pod względem komercyjnym budynki do 8 kondygnacji wciąż bardzo dobrze się sprawdzają. Zatem oba te typy budynków z powodzeniem mogą współistnieć w budownictwie mieszkaniowym Rzeszowa. Trzeba jednak przyznać, że upowszechnienie się budynków 18-kondygnacyjnych jest wymiernym znakiem zmian. Przez kilkadziesiąt lat standardem nieprzekraczalnym naszego budownictwa było 11 kondygnacji.

Na koniec warto jeszcze zauważyć, że są również i taki sytuacje, gdzie warunki terenowe nie pozwalają na wybudowanie wysokich budynków, choćby nawet inwestor bardzo tego pragnął. Prawdopodobnie tak potoczy się zamierzenie inwestycyjne przy ul. Spacerowej. W ubiegłym roku opinia publiczna Rzeszowa żyła dyskusją nad planami budowy 18-piętrowych bloków na wzgórzach Zalesia nad ul. Spacerową. Prawdopodobnie w zderzeniu z rzeczywistością inwestor sam musiał zweryfikować swoje plany. Obecnie w pierwszym etapie inwestycji zaproponował tam budowę 4-kondygnacyjnych budynków i nie wiadomo czy wymagające warunki ukształtowania terenu (stok ok. 12 %) pozwolą mu na zaplanowanie choćby 8-kondygnacyjnych obiektów w następnych etapach.

Wojciech Młocki